代位弁済通知が届いたら？──交渉相手が保証会社に変わる意味と残り時間

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執筆：滞納の味方 編集部（城久株式会社）／宅地建物取引士が確認

「代位弁済通知」という書面が届くと、多くの方はまず「保証会社」という聞き慣れない名前に戸惑います。これまでやり取りしてきた銀行の名前が消え、知らない会社から一括請求の書面が届く。この変化には、法律上のはっきりした意味があります。

この記事では、代位弁済通知が届いた時点で何が起きているのか、この先どれくらいの時間が残っているのか、そして今週やるべきことは何かを整理します。滞納から競売までの全体の流れは、柱記事「住宅ローンを滞納するとどうなる？」でも月数つきで整理していますので、まだの方は合わせてご覧ください。

代位弁済通知は何を知らせているのか

住宅ローンを組むとき、多くの場合は保証会社と保証委託契約を結んでいます。滞納が続き、金融機関が回収を見込めないと判断すると、金融機関は保証会社に保証を実行させます。保証会社が金融機関に残債を一括で立て替えて支払う、これが「代位弁済」です。

代位弁済が行われると、民法（弁済による代位、第499条以下）の規定により、金融機関が持っていた債権と担保権（抵当権）は、支払った保証会社に移ります。保証会社は、立て替えた分を債務者に請求できる「求償権」を得ます。通知の宛先があなたの名前になっているのは、この求償権にもとづく請求だからです。

つまり代位弁済通知は、単なる「担当者が変わりました」というお知らせではありません。あなたの家に設定された抵当権を持つ相手が変わったという、法的な地位の変更を知らせる書面です。

代位弁済からの流れと期限の目安

代位弁済が実行されたあと、話がまとまらなければ、保証会社は担保権を実行するために裁判所に競売を申し立てます。目安は次のとおりです。

※上記は一般的な目安です。金融機関・保証会社の運用や物件の状況によって時期は前後します。ご自身の期限は、必ず届いた通知書面の日付と内容でご確認ください。全体の月数の目安は柱記事の表もあわせてご参照ください。

請求額には、元金・利息に加えて遅延損害金が上乗せされていることがほとんどです。遅延損害金の利率は契約ごとに定められており、日数に応じて増えていきます。正確な利率と金額は、届いた通知書面またはローンの契約書面でご確認ください。

なぜ「保証会社に変わる」と後戻りが難しくなるのか

代位弁済が行われる前、つまり金融機関と直接やり取りしていた段階では、返済期間を延ばす、一定期間だけ元金の返済を待ってもらうといった「返済条件の変更（リスケジュール）」を相談できる余地がありました。

しかし代位弁済は、通常すでに「期限の利益」を喪失したあとに実行されます。期限の利益とは、分割で払ってよいという債務者側の権利のことです。これを失うと、残債は分割ではなく一括での返済が原則になります。保証会社は求償権を一括で回収する立場であり、金融機関のように長期の分割払いに応じる制度を持たないことが一般的です。返済条件の変更という選択肢は、この段階ではすでに使えなくなっていることが多い、という点が、代位弁済通知の最も大きな意味です。

今、選べる選択肢と注意点

返済条件の変更が難しくなった段階で、現実的に残る選択肢は次の3つです。

① 任意売却

保証会社の同意を得て、市場で買主を探して売る方法です。競売より高く売れやすいのが利点ですが、買主を探す販売活動に一定の期間が必要です。競売開始決定通知が届く前後であれば、まだ間に合う可能性は十分にあります。早めに不動産会社へ相談し、販売活動に入れる状態を作ることが重要です。

② 不動産会社による直接買取

不動産会社が自ら買主になる方法です。買主を探す活動が不要なため、販売活動の期間がいりません。競売開始決定通知が届いたあとで残り時間が少ない場合でも、選択肢として検討できます。価格は市場での売却より低くなりやすい一方、価格や引き渡し時期を決められる点は競売とは異なります。

③ 競売

何も対応しないまま進むと、この段階に至ります。売却価格も引き渡し時期も自分では選べず、市場価格を下回る価格で落札されることが一般的です。

なお、返済条件の変更については、保証会社によっては個別の事情に応じて分割の相談に応じる場合もゼロではありません。実際に相談できるかどうかは、届いた通知書面に記載された連絡先に確認するのが確実です。

求償権にも時効があります

保証会社が持つ求償権も、無期限に行使できるわけではありません。民法では、債権は原則として権利を行使できることを知った時から5年、または権利を行使できる時から10年で消滅時効にかかると定められています（民法第166条）。

ただし、時効は裁判上の請求や債務の承認などによって更新されるため、代位弁済からある程度の年数が経っているからといって、時効が成立していると自分で判断するのは危険です。時効を主張するには「援用」という手続きが必要で、その判断や対応も弁護士・司法書士に相談する内容に含まれます。逆に、うっかり一部だけ支払うと債務を承認したと扱われることもあるため、返済の可否を含めて先に専門家に確認するのが安全です。

相談先を分けてください

この段階では、「借金の問題」と「家の問題」という2つの別の問題が同時に進んでいます。相談先も分かれます。

このサイトでは、個別の売却のご相談はお受けしていません。家の売却は任意売却を扱う不動産会社に、借金そのものについては弁護士・司法書士にご相談ください。

今週やること

1. 通知書に書かれた「請求額」と「連絡期限」を確認する。保証会社名・請求額・回答期限は書面のどこかに必ず記載があります
2. これまでの督促状・催告書も含め、届いた通知を日付順に並べる。自分が全体のどの位置にいるかが分かります
3. 家がいくらで売れるか、目安をつかむ。残債との差で選べる道が変わります。査定は無料で、数日で結果が出ます
4. 返済や交渉について不安があれば、弁護士・司法書士に相談する。法テラスの利用条件に当てはまるかも確認してください

この4つは同時に進めて構いません。むしろ、家の査定を先に済ませておくと、弁護士・司法書士に相談するときの材料が増えます。

よくある質問

Q. 代位弁済通知が届いたら、もう家には住めないのですか？
いいえ、この時点ではまだ選べる道が残っています。売却の方法や時期を自分で選べるかどうかが、これから先の対応で変わってきます。何も対応しないまま時間が過ぎると、選べる道が少しずつ減っていきます。

Q. 保証会社からの電話や書面を無視したらどうなりますか？
無視しても請求がなくなることはなく、手続きは進みます。連絡が来た際は、まず請求額と回答期限を確認し、家の売却については不動産会社に、返済条件については弁護士・司法書士に相談する形で対応するのが現実的です。

Q. 代位弁済されると、信用情報に記録は残りますか？
一般的に、長期の延滞や代位弁済といった情報は信用情報機関に一定期間登録されます。登録される期間や消える時期は信用情報機関ごとに異なるため、正確に知りたい場合はCICやJICCなど各信用情報機関に開示請求をして確認するのが確実です。

Q. 保証会社に直接、分割払いの相談はできますか？
保証会社や個別の事情によって対応が分かれる部分です。金融機関のような長期分割の制度を持たないことが多いですが、可能かどうかは通知書面に記載された連絡先に直接確認するのが確実です。あわせて、弁護士・司法書士に交渉の進め方を相談することもできます。

Q. 通知は家族にも届きますか？
代位弁済通知は、基本的に住宅ローンの名義人（債務者）宛てに届きます。連帯保証人や連帯債務者、ペアローンの相手方がいる場合は、その方にも別途通知が届くことがあります。名義や契約の形によって届く範囲が変わるため、契約時の書面で確認してください。

Q. 競売開始決定通知が来る前に、まだ何かできますか？
はい。代位弁済通知が届いた段階は、任意売却の販売活動に入るのにまだ間に合う時期です。時間が経つほど選べる方法が絞られていくため、家の査定と不動産会社への相談は早いほど選択肢が広がります。